Мацерих передал Санта-Моника-Плейс кредиторам
Когда в 1980 году Санта-Моника-Плейс открыла свои двери в торговом центре, это было одно из самых популярных мест для покупок в западной части Лос-Анджелеса. В огромном торговом центре было два основных универмага, 120 магазинов и ресторан на верхнем этаже, где на берегу Тихого океана можно было любоваться потрясающими закатами. До начала пандемии COVID-19 торговый центр в 2019 году был заполнен на 95 процентов.
Сегодня этот показатель составляет 85,6 процента, не считая основных магазинов. Пандемия стала разрушительной для торгового центра площадью более 527 000 квадратных футов, арендаторами которого являются Nordstrom, Louis Vuitton, Hugo Boss, Nike, Free People, Forever 21 и 7 For All Mankind. Из-за COVID кинотеатр ArcLight с 12 кинозалами закрылся в 2020 году, а в 2021 году за ним последовал Bloomingdale’s, площадь которого составляла более 100 000 квадратных футов.
Санта-Моника-плейс расположена в верхней части торгового района длиной в три квартала, известного как променад Третьей улицы в богатом городе, где дома продаются по цене не менее 2 миллионов долларов. Во время пандемии особенно сильно пострадала пешеходная набережная, где по ночам люди разбивали палатки у дверей магазинов, а розничные кражи стали массовыми, что вынудило многие магазины покинуть свои дома.
Вскоре за ними последовали рестораны. Эта мрачная ситуация с розничной торговлей побудила гиганта торгового центра Macerich Co., которому принадлежит площадь Санта-Моника-Плейс и штаб-квартира которого находится всего в нескольких кварталах от отеля, прекратить выплаты по ипотечному кредиту в размере 300 миллионов долларов.
Компания прощается с торговым центром, которым владеет с 1999 года, и возвращает его кредитору. “Было совершенно ясно, что в Санта-Монике продолжаются проблемы, и она находится под угрозой срыва”, — сказал Скотт Кингсмор, финансовый директор и казначей Macerich. Кингсмор не стал бы оценивать коммерческую стоимость торгового центра, но, по мнению брокеров, стоимость Santa Monica Place составляет 264,5 миллиона долларов. “В конечном счете, попытка выяснить конечную цель была слишком сложной”, — объяснил Кингсмор.
Решение о продаже Santa Monica Place получило большой толчок в начале этого года, когда Джексон Се присоединился к Macerich в качестве нового президента и главного исполнительного директора, сменив руководителей, которые проработали там десятилетиями. Се решил, что оператору розничной торговли real estate investment trust необходимо провести инвентаризацию своих 43 торговых центров в США и разделить их на различные категории: отличные, очень хорошие, посредственные и плохие.
Он назвал их крепостями, Потенциальными крепостями, устойчивыми водоворотами и завихрениями. Четырнадцать из этих объектов недвижимости были отнесены к категории «плохих», включая «Санта-Моника Плейс», и предполагалось, что эти торговые центры будут либо проданы, либо в конечном итоге возвращены кредиторам, либо улучшены за счет привлечения некоторого капитала.
На данный момент «Санта-Моника Плейс» — единственный торговый центр, который был конфискован. Новый президент и исполнительный директор Macerich не стеснялся в выражениях, когда недавно говорил о будущем культового торгового центра. На конференции Nareit REITWeek в Нью-Йорке в начале июня он рассказал о том, как торговый центр столкнулся с жесткой конкуренцией со стороны других местных торговых центров более высокого класса. Неподалеку от отеля Westfield Century City, популярного места после реконструкции стоимостью 1 миллиард долларов в 2017 году, есть тихие уголки для отдыха с современной садовой мебелью и растениями в горшках, а также множество магазинов розничной торговли, от Bloomingdale’s и Nordstrom до Macy’s, Banana Republic и COS. Здесь находится единственная в Южной Калифорнии закусочная, в которой полно людей, покупающих итальянские продукты и готовящих пасту. “Вы должны учитывать, что Century City значительно расширил свои возможности”, — сказал Се.
Он также указал на расположенный неподалеку Palisades Village, элитный розничный проект магната торговых центров Рика Карузо. Он расположен в богатом районе Пасифик-Палисейдс, где живут такие знаменитости, как Том Хэнкс, Рита Уилсон и Стивен Спилберг.
В этом торговом центре на открытом воздухе царит атмосфера маленького городка с небольшим парком в центре, многозальным кинотеатром, магазином «Эревон», высококлассными ресторанами и множеством роскошных магазинов. Это популярное место проведения выходных. “Проект Карузо в районе Палисейдс продолжает завоевывать популярность на [Третьей улице] Променад [и Санта-Моника-Плейс]”, — сказал Се.
Он отметил, что на променаде есть разношерстная группа арендодателей. “Это непросто [там], потому что с точки зрения аренды это поножовщина”, — сказал он. Дела на набережной идут настолько плохо, что Federal Realty Investment Trust недавно объявила о продаже всех девяти своих объектов недвижимости, в которых в основном располагались торговые и некоторые офисные помещения.
Компания работала там с 1996 года, но сложная ситуация с розничной торговлей, когда заполняемость колеблется от 70 до 80 процентов, не способствовала росту доходов. Компания продала восемь зданий за 103 миллиона долларов. Компания Macerich, которая в последний раз реконструировала площадь Санта-Моника-Плейс в 2009 году, превратив ее в пространство под открытым небом, работала над поиском новых арендаторов, которые заняли бы площади, освободившиеся во время пандемии. Чтобы заменить кинотеатр ArcLight с 12 экранами, владелец торгового центра в прошлом году подписал договор аренды с иммерсивным музеем цифрового искусства Arte Museum, расположенным в Южной Корее.
В нем будут представлены такие элементы, как комната с высоким водопадом, ниспадающим по стене, и аромат свежего воздуха. По оценкам Мацериха, музей, открытие которого запланировано на 2025 год, должен привлекать 1 миллион посетителей в год. Еще одним новым арендатором, который вскоре откроется, станет фитнес-центр высокого класса Club Studio, занимающий более 47 000 квадратных футов, когда-то занимавшийся первым этажом Bloomingdale’s. Ожидается, что к следующему году здесь будут работать семь фитнес-студий, посвященных велоспорту, боксу, йоге и пилатесу.
А Din Tai Fung, популярная тайваньская закусочная с лапшой и супом-клецками, как ожидается, откроется на верхнем этаже торгового центра площадью 10 000 квадратных футов в конце этого года. Но эти проекты слишком поздно реализуются в сфере розничной торговли, благодаря деятельности которой чистый убыток Macerich в прошлом году составил 274 миллиона долларов при выручке в 884 миллиона долларов. В 2022 году чистый убыток составил 66 миллионов долларов при выручке в 859 миллионов долларов.
Се объяснил, что есть несколько способов улучшить торговый центр. На месте Nordstrom может быть построен высотный жилой комплекс, окруженный заведениями развлекательного типа и меньшим количеством магазинов элитной одежды. “Это совсем другая структура, чем была 10 лет назад”, — сказал он.
Он верит, что кто-то сможет сделать торговый центр прибыльным, но это будет не Мацерих. “Это просто будем делать не мы”, — объяснил он. “Вероятно, это займет гораздо больше времени, чем мы готовы ждать”.