Обанкротившийся Экспресс Быстро пересматривает Условия Аренды

У компании Express, несмотря на то, что она находится в процессе банкротства и ликвидирует около 100 магазинов, похоже, есть надежда на будущее. Когда-то Express была одной из самых популярных специализированных сетей в стране, но вот уже два десятилетия как "катается на американских горках", сталкиваясь с чередой изменений в руководстве, противоречивыми модными тенденциями и снижением продаж. 22 апреля Express объявила о банкротстве, а Phoenix — совместное предприятие компании по управлению брендами WHP Global и двух ключевых арендодателей ритейлера, Simon Property Group и Brookfield Properties, — направило необязательное письмо о намерениях приобрести розничную сеть. WHP уже владеет интеллектуальной собственностью.

В совокупности у Саймона и Brookfield около 200 магазинов в торговых центрах. Они хотят, чтобы бизнес выжил, и планируют сделать ставку на развитие бизнеса. Кодекс о банкротстве позволяет должнику заключать или отклонять договоры аренды, срок действия которых не истек, и Саймон и Брукфилд договорились о заключении 200 срочных договоров аренды. На 31 мая запланировано судебное заседание, на котором, возможно, будет одобрено предложение и финансирование, если не поступит другое предложение, которое необходимо рассмотреть.

События развиваются быстро. После того, как Express обанкротилась, консультанты RCS по недвижимости быстро перезаключили более 190 договоров аренды Express с арендодателями (кроме Саймона и Брукфилда), снизив арендную плату, чтобы привести ее в соответствие с уровнем продаж, изменив сроки действия и установив другие условия.

RCS представляет интересы розничных продавцов при реструктуризации, независимо от того, является ли бизнес банкротом или нет. RCS помогает ритейлерам заключать новые договоры аренды, продлевать их и расторгать, часто выполняя функции, которые Иван Фридман, основатель, президент и главный исполнительный директор RCS, описывает как “целый отдел внешней недвижимости". ”Среди клиентов RCS - Lids, парфюмерные магазины, Perfumania, True Religion, Walgreens и World Market.

Офисы RCS расположены в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Далласе и Миннеаполисе. В следующих вопросах и ответах Фридман рассказывает о своей фирме, ситуации с Express и пересмотре условий аренды большей части автопарка сети специализированных магазинов. WWD: Опишите, чем занимается RCS и какие услуги она предоставляет. Иван Фридман: У нас есть три основные практики: реструктуризация розничных компаний, независимо от того, находятся они в стадии банкротства или нет, работа со здоровыми розничными компаниями, чтобы избавиться от проблемных магазинов, или продление аренды, чтобы снизить арендную плату, и мы проводим много новых сделок по аренде для компаний, которые хотят расти.

Наши переговорщики получают свои задания. Они звонят арендодателям, объясняют ситуацию, какую арендную плату ритейлер может себе позволить, и заключают выгодные условия аренды. Я работаю в бизнесе 43 года, и каждый день мне приходится сталкиваться с трудностями. Мы можем функционировать как отдел недвижимости ритейлера за пределами компании. У нас есть офисы в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Далласе и Миннеаполисе, а большая команда включает в себя множество высокопоставленных переговорщиков. WWD: Какова была роль RCS в реструктуризации Express? И.Ф.: Мы внесли очень важный вклад во весь этот процесс. Мы сосредоточились на части, касающейся освобождения от арендной платы. Заявка Express была подана 22 апреля. Они наняли нас 26 апреля, а мы начали обзванивать клиентов первого мая и в основном завершили проект примерно за 10 рабочих дней. Это очень быстро. Обычно за 10 дней это не происходит, но с Phoenix они уложились в этот срок. И все должно было быть сделано очень быстро. Поэтому мы позвонили арендодателям и объяснили им, что, если этого не произойдет к определенному сроку, компания может быть ликвидирована. Нам нужны были их ответы очень быстро. И, к счастью, в этом случае арендодатели пошли на сотрудничество. Обычно на это уходит больше времени. Поэтому мы позвонили арендодателям и объяснили им, в чем заключается ситуация и сколько арендной платы компания может позволить себе платить в будущем, что значительно меньше текущей арендной платы. Из 517 магазинов сети Express сохранится немногим более 400, и, по большей части, лишь немногие из них смогут платить прежнюю арендную плату.

Саймон и Брукфилд являются партнерами в этом начинании. В основном я работал в остальных 200 магазинах с другими крупными арендодателями. WWD: С кем из арендодателей вы вели переговоры о срочной аренде? И.Ф. : Macerich, URW (Unibail-Rodamco-Westfield), CBL, Pyramid и Tanger. WWD: С этими арендодателями вы имеете в виду, в первую очередь, помещения в центрах. Вы также работали над арендой уличных помещений? И.Ф.: У них не так много уличных локаций, но есть одно замечательное место в Нью-Йорке. Таймс-сквер. (Экспресс) отказал этому магазину в первый же день. В первый же день они устроили там распродажу в связи с закрытием бизнеса. Это всегда приносило убытки. Они никогда не получали прибыли от этого магазина из-за арендной платы. Арендная плата на Таймс-сквер может составлять 2000 долларов за квадратный фут. И они потратили много денег на строительство этого магазина. WWD: Можете ли вы описать условия аренды, достигнутые с арендодателями, с которыми вы вели переговоры от имени Express? И.Ф.: Я не собираюсь говорить, каков был процент скидки в данном случае с Express, но, как правило, после 40 с лишним лет банкротств в подобной ситуации требуется скидка примерно в 40 процентов от текущей арендной платы.

Это эмпирическое правило, которым я пользуюсь при банкротствах. Заполняемость должна составлять определенный процент от продаж. Очень просто посмотреть и спросить: "Хорошо, какой процент от продаж я должен заплатить арендодателю, чтобы этот магазин приносил должную прибыль?" И, как правило, розничные компании довольно успешны в диапазоне от 10 до 15 процентов. WWD: Как все сложилось с теми арендодателями Express, с которыми вела переговоры ваша команда? И.Ф.: Я рад сообщить, что, учитывая (короткие) сроки, которые нам были предоставлены в этой ситуации, мы достигли поставленной цели за 10 рабочих дней. Нам удалось обеспечить приемлемую арендную плату почти в 200 магазинах. Таким образом, эти магазины останутся в бизнесе, если предположить, что Express выйдет из банкротства. Некоторые арендодатели посчитали, что их недвижимость стоит дороже, и предпочли бы забрать ее (участок) обратно, чем снижать арендную плату, но их не так много, всего несколько. WWD: Учитывая, что эти договоры аренды продлеваются, на сколько лет они рассчитаны до истечения срока их действия? И.Ф.: Я бы не стал говорить конкретно в данном случае, но, по моему опыту, сделки заключаются на срок от трех до пяти лет.

Вы должны понимать, что просите арендодателя резко снизить арендную плату. Они не будут заключаться на семь-десять лет. В случае банкротства арендаторов, как правило, срок составляет от трех до пяти лет. (Арендодатели) хотели бы видеть, что делает компания, и не быть привязанными к тому, что они считают арендной платой ниже рыночной или слишком низкой. Поэтому они стремятся к успеху компании.

WWD: Что пошло не так с Express? И.Ф.: В компаниях розничной торговли все сводится к мерчандайзингу. Если у них есть подходящие товары, дела в магазинах идут хорошо. А если у них нет подходящих товаров, которые привлекали бы внимание, это главный недостаток. И поэтому, я полагаю, мерчандайзинг был плохим, потому что продажи были плохими. Публика очень непостоянна. Они приходят в магазин. Им нравится магазин, и они покупают, и возвращаются, а потом не видят того товара, который им нужен. Они вернутся еще два раза, а затем уйдут. WWD: Не является ли арендная плата часто основным фактором, приводящим к банкротству? И.Ф.: Аренда может стать самой большой проблемой, если ваши продажи снижаются. Аренда и оплата труда - это две самые большие статьи расходов в розничной компании. Раньше заработная плата составляла в среднем около 12-13 процентов, но с повышением минимальной заработной платы она выросла до 15-16 процентов. Арендная плата в здоровой компании примерно в этом диапазоне, но при снижении продаж (арендная плата и фонд оплаты труда) остается на прежнем уровне, поэтому стоимость аренды в процентах от продаж растет.

WWD: Как обстоят дела с ликвидацией экспресс-магазинов? И. Ф. : Они наняли компанию Hilco для ликвидации этих магазинов и уже две или три недели проводят распродажи. WWD: Над какими еще проектами вы сейчас работаете? И. Ф.: Francesca's уже три года не находится на грани банкротства. На данный момент они не закрывают ни одного магазина. Мы ведем переговоры о продлении ряда договоров аренды. У нас есть три или четыре других направления (розничные сети), которые пережили банкротства, и я занимаюсь продлением крупных пакетов услуг.